lunes, 22 de octubre de 2012

La burbuja inmobiliaria que se está gestando en Brasil. (Mercados financieros, Bolsa. 104)


Un análisis de la burbuja inmobiliaria que se está gestando en Brasil (al menos en las analizadas Sao Paulo y Rio de Janeiro), que tiene visos de seguir creciendo dadas las condiciones macroecónomicas actuales y la cercanía de los Juegos Olímpicos: 

"El gráfico de esta semana representa el precio de la vivienda ajustado por la inflación en São Paulo y Rio de Janeiro (Brasil) desde el año 2008.
En mi opinión, siempre se puede encontrar alguna burbuja en algún lugar ya que, aunque los efectos de la globalización en la economía mundial son claramente visibles, el ciclo económico de los diferentes países no tiene por qué coincidir. Por este motivo, he querido echar un vistazo a la evolución del precio de la vivienda en Brasil, aunque si bien no todo el mundo estará de acuerdo en que ahora mismo se esté formando una burbuja, lo que parece claro es que los precios han crecido fuertemente en los últimos años.
Parece que no existe un amplio histórico ni tampoco datos oficiales, ya que aunque el gobierno publicó el 15 de Septiembre del año pasado un decreto para la creación de un índice por parte del Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), hasta la fecha no ha sido divulgado. Los datos utilizados en este estudio vienen de la Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) y del índice que elabora conocido como FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados. Aunque más recientemente se ha creado un índice nacional, en el gráfico se representan los precios en las dos principales ciudades de Brasil por tener un histórico algo mayor. En el caso de la inflación, se considera aquélla en cada ciudad y no el total nacional, de manera se ajuste mejor al nivel de vida en cada una de ellas.

Desde la creación del índice en Enero del año 2008, el precio de la vivienda ha crecido en términos nominales un 151.3% en São Paulo y un 184.95% en Rio de Janeiro. Si se tiene en cuenta la inflación, el incremento en ese periodo de algo menos de 5 años es del 102.3% y 124.6%, respectivamente.
Es significativo comprobar cómo Rio supera a la capital paulista desde Julio del año 2010, puede que motivado en gran parte por los Juegos Olímpicos que se celebrarán en 2016. Desde que se anunciara que la sede sería la ciudad carioca, a inicios de Octubre de 2009, los inmuebles en su conjunto ha subido un 124.8%, por encima del 85.2% que han crecido en São Paulo. Si se ajusta con la inflación en las respectivas ciudades, el incremento sería del 61.3% y 92.2% respectivamente en tan sólo dos años.
En cualquier caso, los últimos datos a cierre de Septiembre, muestran un crecimiento interanual del precio de la vivienda muy similar, en concreto del 17.9% y 16.9% en estas dos ciudades en cuestión, una moderación importante desde el 29% que llegó a alcanzar en São Paulo en Julio de 2011 o el 44.1% en Rio en Mayo de ese mismo año, medido en términos nominales.
Sin embargo, no hay que descartar que los precios del mercado inmobiliario continúen su ascenso, debido a que los tipos de interés, medidos por la tasa Selic, alcanzan mínimos históricos en el nivel del 7.25%. Con el fin de estimular la economía, el Banco Central do Brasil ha recortado la tasa en las diez últimas reuniones. Estos bajos niveles pueden producir una mayor demanda del crédito, cuya expansión todavía continúa siendo fuerte, que sumado a una población con un bajo desempleo (verhttp://www.perpe.es/2012/07/27/wc3012), provocarían una demanda sostenida de los inmuebles, incluso como inversión, alimentando más aún esta burbuja."

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